Hauskauf im Ausland: Fallstricke bei Auslandsimmobilien

Ein eigenes Ferienhaus oder eine Wohnung als Altersruhesitz im Ausland – diese Vorstellung ist für zahlreiche Deutsche sehr verlockend. Allerdings sollten Interessenten sich dabei frei machen von romantischen Vorstellungen: Der Kauf einer Auslands-Immobilie bringt in der Regel einen deutlich größeren Aufwand mit sich als bei einem Erwerb in der Heimat. Außerdem raten Experten zu Vorsicht vor einem übereilten Kauf.

Ein Haus oder eine Wohnung in einer schönen Ferien-Destination – davon träumen viele. Zumal insbesondere in Südeuropa die Preise derzeit günstig erscheinen und die Zinsen für einen Immobilienkredit niedrig. Zu den beliebtesten Ländern zählen für die Deutschen dabei Spanien, Italien, Frankreich, Österreich, die Schweiz aber auch die USA. Für manche Länder bestehen allerdings Beschränkungen, wenn man dort als Deutscher Grundbesitz erwerben möchte.

Folgende Grundregel gilt auf jeden Fall: Wer mit dem Gedanken spielt, sich eine Immobilie im Ausland zu kaufen, der sollte sich vor einer Kaufentscheidung sehr gründlich informieren, um nicht auf vermeintliche Schnäppchen hereinzufallen oder sich im Wirrwarr ausländischer Gesetze und Vorschriften zu verheddern. Denn: Es gelten teilweise völlig andere Regeln als in Deutschland.

Eine nicht zu unterschätzende Gefahrenquelle können auch simple sprachliche Verständnisschwierigkeiten sein. Diese können bei Verhandlungen über die Immobilie ebenso zum Problem werden wie bei Gesprächen mit einer ausländischen Bank oder dem Notar vor Ort.

Noch ein wichtiger Punkt: Die Aufenthaltsgenehmigung. Falls Sie planen, länger in einem anderen Land zu wohnen, prüfen Sie vorab, wie lange dies ohne Einschränkungen möglich ist. In zahlreichen Ländern außerhalb der EU ist sogar eine Aufenthaltsgenehmigung Voraussetzung, um dort eine Immobilie kaufen zu können. Oft ist die Aufenthaltsdauer dann beschränkt.

Nachfolgend finden Sie alle wichtigen Tipps und Informationen, welche Punkte bei einem Immobilienerwerb außerhalb Deutschlands zu beachten sind.

Augen auf beim Hauskauf im Ausland

Besondere Sorgfalt sollte bei der Auswahl der entsprechenden Auslandsimmobilie walten. Hier sollten Sie sich niemals aus einer Laune oder Ferienstimmung heraus zu einer übereilten Entscheidung hinreißen lassen. Prüfen Sie das gewünschte Objekt auf Herz und Nieren, nicht nur hinsichtlich Lage, Bausubstanz, Erreichbarkeit und mögliche Vermietbarkeit, sondern ziehen Sie darüber hinaus am besten auch einen aktuellen Grundbuchauszug zu Rate, aus dem die Eigentumsverhältnisse und mögliche Belastungen (Hypotheken) hervorgehen.

Sprechen Sie idealerweise mit ortsansässigen Bewohnern (Freunden, Vermietern, Nachbarn …), um Informationen über die Umgebung zu sammeln. Manche Gegenden bergen ein besonderes Risiko für Elementarschäden wie durch Starkregen oder instabile Lehmböden. Solche Risiken sind auf den ersten Blick nicht ersichtlich, können jedoch nach dem Kauf schnell zum Alptraum werden.

Auslandimmobilie

Versteckte Kosten

Natürlich ist der Kaufpreis bei einer Immobilie im Ausland einer der wichtigsten Faktoren. Trotzdem sollten Sie auf jeden Fall auch die Unterhaltskosten berücksichtigen. So werden Sie bspw. jemanden benötigen, der sich vor Ort um das Haus kümmert, wenn Sie selbst nicht dort anwesend sind.

Ist die Entscheidung für eine Immobilie gefallen, geht es an das Kleingedruckte. Bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben sollten Sie sich eingehend über sämtliche anfallenden Steuern, Abgaben und alle sonstige Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf auseinandersetzen. So sind z.B. die Grunderwerbssteuern in einigen Ländern viel höher als in Deutschland, außerdem fällt möglicherweise für die Zeit des Besitzes eines Hauses oder einer Wohnung in einigen Ländern zusätzlich Vermögenssteuer an.

Vorsicht: Liegen die Nebenkosten beim Hauskauf in Deutschland bei rund 10% im Durchschnitt, so können es im Ausland im Einzelfall auch schon mal 30% werden.

Andere Länder, andere Sitten

Die rechtlichen Rahmenbedingungen sehen fast in jedem Land anders aus – dies gilt vom Kaufvertrag bis hin zu den Steuern. Anders als bei uns werden in manchen Ländern sogar zwei Kaufverträge geschlossen, nämlich vor dem notariellen Vertrag vorab ein Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer – und dieser gilt dann bereits ohne Zutun eines Notars. Der notarielle Kaufvertrag folgt später und ist in fast allen Ländern unbedingt notwendig, bspw. für die Eintragung in das Grundbuch.

Achtung: Teilweise können auch mündliche Vereinbarungen bereits Vertragskraft besitzen.

Kredit zur Auslandsfinanzierung

Niemals sollten Sie kaufen, ohne vorab die Finanzierung entsprechend sichergestellt zu haben. Dies gestaltet sich etwas aufwendiger als bei einem Immobilienerwerb in Deutschland. Grundsätzlich kann die Finanzierung eines Objektes im Ausland für den Kreditnehmer deutlich unkomplizierter sein, wenn diese bei einer deutschen Bank abgeschlossen wird. Allerdings ist dies in der Regel nur möglich, wenn man in Deutschland bereits eine Immobilie besitzt, die man als Sicherheit einsetzen kann – die Auslandsimmobilie als Sicherheit akzeptieren deutsche Banken im Allgemeinen nicht (es gibt einige Ausnahmen von deutschen Banken mit Niederlassungen im Ausland).

Die deutsche Immobilie wird demnach zur Kapitalbeschaffung für den Erwerb in Ausland eingesetzt. Die Konditionen für diese Art des Darlehens sind oft etwas anders. Nutzen Sie daher Immobilienkredit-Rechner und sprechen Sie mit den Banken, ob die Konditionen auf für den gewünschten Finanzierungsfall gelten.

Für wen sich lohnen Auslands-Immobilien

Ein Haus oder eine Wohnung im Ausland – rentiert sich das? Ja, das kann sich durchaus rechnen für diejenigen, die für den eigenen Bedarf kaufen und die sich dabei genau an den eigenen Bedürfnissen orientieren (z.B. hinsichtlich der Lage, der Ausstattung und der Erreichbarkeit). Außerdem kann eine Auslands-Immobilie natürlich für Kapitalanleger interessant sein – hier sollten Sie jedoch vorab genau gegenrechnen, ab wie vielen Tagen Vermietung im Jahr alle Kosten bspw. einer Ferienwohnung gedeckt sind und ob eine solche Belegung auch realistisch zu erreichen ist.

Checkliste für den Immobilienkauf im Ausland

  • Nicht unüberlegt zuschlagen: Besichtigen und prüfen Sie mögliche Objekte eingehend
  • Alle Kosten berücksichtigen: Bedenken Sie neben dem Kaufpreis auch die im Ausland höheren Unterhaltungskosten, zudem kommen möglicherweise auch höhere Aufwendungen für Notar, Grundbuch und Steuern auf Sie zu
  • Finanzierung einer Auslandsimmobilie: Bevor Sie unterschreiben stellen Sie mit Ihrer Bank eine gesunde Finanzierung auf die Beine
  • Verträge genau überprüfen: Lassen Sie einen unabhängigen Experten den Vertrag prüfen. Er kennt Sprache und Rechtssystem des Landes besser als Sie
  • Keine Barzahlungen: Oft üblich, aber lassen Sie die Finger davon, Teilbeträge in bar zu begleichen. Alle Transaktionen sollten schriftlich nachvollziehbar sein

Fazit: Besser nicht alleine

Auslandsimmobilien können interessant sein, ob als eigene Ferienwohnung oder zur Kapitalanlage. Der Kauf eines Hauses im Ausland birgt jedoch auch zahlreiche Risiken und Fallstricke, die schnell höhere Kosten verursachen können. Unser Rat deshalb: Ziehen Sie einen unabhängigen Experten hinzu, der Sie begleitet. Nicht nur bei der Auswahl des Objektes, sondern insbesondere auch beim Thema Verträge. Auch wenn dadurch weitere Kosten entstehen, kann Ihnen dies viel Ärger und mögliche Verluste ersparen.

Es gibt auch einige Verbände, die sich auf den Hauskauf im Ausland spezialisiert haben und die Verbraucher mit Informationen und Rat zur Seite stehen. Die Deutsche Schutzvereinigung Auslandimmobilien e.V. (DSA) deckt verschiedene Länder ab und bietet z.B. für Frankreich, Italien, Spanien auch spezielle Ratgeber an.

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