Die Zinsen sind niedrig, die Familie wächst – Zeit für ein Eigenheim? Immer wieder stehen Verbraucher beim Thema Hauskauf oder Hausbau vor der Frage, wie hoch der Kredit sein darf, den sie realistisch abbezahlen können. Bei der Berechnung der eigenen Kreditfähigkeit sollten Sie einige Grundregeln beachten, um ein böses Erwachen zu vermeiden.
Sie planen den Bau eines eigenen Hauses oder möchten gerne eine Wohnung kaufen? Trotz Eigenkapital wird hier in der Regel der größte Teil der Kaufsumme über den Kredit einer Bank finanziert. Die aufgenommene Kreditsumme zzgl. Zinsen ist dann über die Jahre an das Kreditinstitut zurückzuzahlen.
Wieviel Kredit bekomme ich?
Aber wie finden Sie heraus, wie viel Kredit Sie sich für einen Hausbau leisten können? Dazu gilt es zuerst, die eigenen Einnahmen und Ausgaben genau zu notieren und gegenüberzustellen. Mit dem verbleibenden Saldo können Sie dann errechnen, welche Kreditsumme realistisch bezahlbar ist.
Auf der Einnahmenseite listen Sie Ihr Nettoeinkommen, Kapitaleinkünfte und weitere Einnahmen auf wie z.B. das Kindergeld. Nicht hinzurechnen sollten Sie Sonderzahlungen wie Urlaubsgeld oder Prämien, denn über die lange Laufzeit eines Kredits können sich solche Zahlungen ändern oder möglicherweise wegfallen. Diese sollten also nicht zu den fest einzuplanenden Einnahmen gerechnet werden.
Zur Seite der Ausgaben zählen die Miete, die allgemeinen Lebenshaltungskosten, aber natürlich auch bspw. Kosten für die Fahrt zur Arbeit oder Einzahlungen für die Altersvorsorge. Auch nur einmal im Jahr anfallende Ausgaben müssen berücksichtigt werden: Versicherungsbeiträge, Kosten für Urlaub oder Ausgaben für Vereine zählen ebenso zu den finanziellen Belastungen.
Wie viel Geld bleibt übrig?
Aus der Differenz aller Einnahmen und sämtlicher Ausgaben ergibt sich nun die Summe, die Sie monatlich zur Verfügung haben. Diese ist jedoch nicht identisch mit dem Betrag, den Sie für die Finanzierung eines Hauses verwenden können, denn Sie sollten die so genannten unvorhergesehenen Ausgaben nicht vergessen: Eine neue Waschmaschine, eine Reparatur am Auto, eine weitere Reise – schnell braucht man für solche Fälle einen finanziellen Puffer. Da ist es sinnvoller, wenn sich doch einmal eine nennenswerte Summe anspart, diese in eine Sondertilgung des Kredits zu stecken.
Zusätzlich sollten Sie bedenken, inwieweit Ihre aktuelle Situation sich möglicherweise verändern wird und wie Ihre langfristige Lebensplanung aussieht. Berufliche oder auch private Veränderungen können großen Einfluss auf Ihren Kredit haben: Ändert sich die Einkommenssituation, fallen plötzlich mehr Ausgaben an oder arbeitet ein Verdiener plötzlich nur noch in Teilzeit – all dies sollten Sie bei einer langjährigen Belastung, die Sie mit einem Immobilienkredit eingehen, im Hinterkopf behalten. Auch sollten Sie vor einer Anschaffung überlegen, ob sich ein Kauf eher lohnt als die Miete.
Wieviel Kredit bekomme ich bei welchem Gehalt?
Entscheidend ist hier die Einnahmen und Ausgaben Rechnung, die Sie oben betrachtet haben. Die Kreditrate vom Netto, das Ihnen monatlich bleibt, sollte keinesfalls über 40-50 Prozent liegen, sprich: Von dem, was Ihnen monatlich nach allen fixen Ausgaben bleibt, sollten Sie maximal jeden zweiten Euro in einen Hauskredit stecken und für Zins und Tilgung aufbringen.
Wie hoch sollte das Eigenkapital sein?
Der Kauf einer Immobilie sollte niemals ohne wenigstens eine geringe Summe an bereits vorhandenem Geld stattfinden. Das so genannte Eigenkapital bildet den Grundstock für den Hauskauf. Vom Kaufpreis inklusive sämtlicher Kaufnebenkosten sollten Sie wenigstens 10-20 Prozent als Eigenanteil bereits angespart haben und in den Kauf einbringen. Dadurch verringern Sie die Summe, die als Kredit aufgenommen werden muss.
Was heißt das konkret, wieviel Kredit kann ich aufnehmen?
Die Eckdaten für den Kredit bestehen aus der Kaufsumme zzgl. Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, ggf. Makler sowie eventuell notwenige Renovierungs- oder Modernisierungskosten. Von der Summer der Kosten ziehen Sie Ihr vorhandenes Eigenkapital ab. Die verbleibende Differenz ergibt die Kreditsumme, die finanziert werden muss.
Wie lange Sie den Kredit abbezahlen müssen, hängt zum einen von Zinssatz und Zinsbindung und zum anderen von der Tilgung bzw. Rate ab. Zum Vergleich von Immobilienkrediten sollten Sie nur den Effektivzins heranziehen: Je niedriger, desto besser. Wichtig ist aber auch die Zinsbindung, also die Zeit, in der der Zinssatz unverändert bleibt. Bei einem günstigen Zinssatz ist eine lange Zinsbindung sinnvoll, denn andernfalls kann nach Ablauf der Zinsbindung ein deutlich höherer Zins gelten, was Ihnen Ihre ganze Rechnung sprengen kann. Hier können bereits kleine Änderungen nach dem Komma große finanzielle Auswirkungen haben.
Die monatliche Rate, die Sie bezahlen, bestimmt die Tilgung, also wieviel vom eigentlichen Kredit jeden Monat abgetragen wird. Ihre persönliche monatliche Rate ergibt sich aus den eingangs gemachten Berechnungen Ihrer Einnahmen und Ausgaben. Bleibt Ihnen jeden Monat bspw. eine Summe von 1800 Euro netto, sollten Sie keinesfalls mehr als ca. 800-900 Euro in Zins und Tilgung stecken, bei 3000 Euro netto höchstens 1300-1500 Euro. Dazu nachfolgend ein paar Beispielrechnungen mit unterschiedlich hoher monatlicher Rate:
Darlehensbetrag: 200.000 Euro
Zinssatz effektiv: 2 Prozent (Zinsbindung über gesamte Laufzeit)
Monatliche Rate: 500 Euro
Tilgungsdauer: ca. 33 Jahre
Darlehensbetrag: 200.000 Euro
Zinssatz effektiv: 2 Prozent (Zinsbindung über gesamte Laufzeit)
Monatliche Rate: 800 Euro
Tilgungsdauer: ca. 21 Jahre
Darlehensbetrag: 200.000 Euro
Zinssatz effektiv: 2 Prozent (Zinsbindung über gesamte Laufzeit)
Monatliche Rate: 1400 Euro
Tilgungsdauer: ca. 12 Jahre
Unser Fazit: Vernünftig rechnen
Wie Sie sehen gilt es beim Thema „Wieviel Kredit kann man bekommen?“ sehr viele Aspekte zu beachten. Da diese Frage ganz individuell zu entscheiden ist, nutzen Sie am besten Vergleichsrechner für Immobilienkredite, um die besten Angebote zu finden. Vorab sollten Sie sich aber im Klaren sein, wieviel Geld Sie als Eigenkapital sowie als monatliche Rate tatsächlich einbringen können.
Unser Rat: Überschätzen Sie Ihre Möglichkeiten nicht
Bleiben Sie realistisch. Wenn Sie – vielleicht bedingt durch aktuell niedrige Zinsen – eine langfristige Kreditvereinbarung eingehen, hat dies weitreichende Konsequenzen. Der Ablauf der Zinsbindung kann Ihnen ebenso finanzielle Probleme bereiten wie gravierende Änderungen Ihrer Einkommens- oder Lebenssituation, und wer kann schon über so einen langen Zeitraum verlässlich planen?
Auch wenn die Preise für Immobilienkäuft und Mieten stetig steigen, damit der Traum von den eigenen vier Wänden nicht zum Albtraum wird, sollten Sie also lieber nüchtern kalkulieren und sich nicht zu vorschnellen Entscheidungen hinreißen lassen.